Wohnen auf Zeit im Mikro-Apartment

Wie die Pilze schießen sie zu Hunderten aus dem Boden attraktiver Großstädte: kleine Ein-Zimmer-Wohnungen, Mikroapartments genannt. Von einem wohnungswirtschaftlichen Nischenprodukt mutieren sie gerade zu einer begehrten Asset-Klasse. Genutzt werden sie schon lange nicht mehr nur von Studenten, zunehmend interessieren sich auch Singles, Geschäftsleute, Pendler, Senioren und Touristen für diese moderne Form des Wohnens.

Vom Wohnklo zum Smartment - diese Stufe der verbalen Evolution haben Mikroapartments erklommen. Ist der vom zeitgeistigen „Alles Smart, oder was“ inspirierte Name auch substantiell gerechtfertigt oder lediglich eitles Werbe-Geklimper?

Tatsächlich sind die heutigen Mikroapartments weit entfernt von den klassischen Studenten-Buden, die oft mehr Verlegenheits- oder Notlösung waren, eher ein "Abfallprodukt" der Wohnungswirtschaft. Sie brillieren heute bezugsfertig mit Fußbodenheizung, Natursteinbad und Induktions-Kochfeld. Selbstverständlich sind auch Einbauschränke und kabelloses Internet schon installiert. Mit den Wohn-Klos von anno dazumal gemeinsam haben sie nur noch die Größe: ein Zimmer mit 18 bis 35 m², inklusive Dusche und Mini-Einbauküche, neudeutsch auch Pantryküche genannt.

Etwa 25.000 dieser Mikroapartments existieren derzeit in Deutschland, oft in Bestandsanlagen mit 100 bis 400 Einheiten. In der Regel sind sie voll- oder mindestens teilmöbliert. Optional werden Fitness-Räume und Cafés angeboten, zudem Services wie Hausmeister und Wäschereien. Die Warmmiete liegt durchschnittlich bei 500 Euro, der Kaufpreis bei 85.000 bis 130.000 Euro. Die Mieter-Fluktuation ist deutlich höher als im „normalen“ Wohnungsmarkt. Der hohe Mietzins pro Fläche lockt auch Investoren – mehr dazu im letzten Abschnitt.

Für mobile „Wanderarbeiter“ und Senioren

Der Boom beim Bau von möblierten Mikroapartments wird von zwei Trends der modernen Arbeitswelt befeuert. Zum einen drängt es immer mehr junge Menschen in ein Studium – und so in die klassische Studentenbude. Dazu kommen die „Nomaden“ der mobilen Arbeitswelt von heute: der halbjährliche Einsatz an der Niederlassung eines Weltkonzerns in Hamburg, ein zweimonatiges Projekt in München. Auch Touristen und alleinstehende Senioren – gendergerecht Seniorende – interessieren sich für die von manchen Bauträgern auch „Smartments“ genannten Kleinwohnungen. Unternehmen stellen sie als „Serviced Apartments“ temporär ihren Mitarbeitern zur Verfügung.

„Für einen Hotelaufenthalt zu lang und für eine eigene Wohnung zu kurz – genau für solche Fälle gibt es die Mikroapartments“, formuliert die LBS treffend. Von daher sind Universitäts- und Messestädte, touristisch attraktive Gegenden ebenso wie Standorte international tätiger Unternehmen die besten Standorte.

111 Mikroapartments in Passivhaus-Bauweise

Ende November lud die Baugesellschaft hanova zum Richtfest für 111 Mikroapartments in die Kopernikusstraße zu Hannover. Mit dem Projekt „nanos – Minimal maximal wohnen“ will das Unternehmen bis 2020 an drei Standorten in der niedersächsischen Landeshauptstadt rund 330 Mikroapartments bauen. Damit soll der eklatante Mangel an kleinen und vor allem bezahlbaren Wohnungen in Hannover gelindert werden.

Oberbürgermeister Stefan Schostok findet lobende Worte: „Hannover ist ein gefragter und wachsender Hochschulstandort. Immer mehr junge Menschen kommen zu uns, um hier zu studieren. Mit dem Mikroapartment-Neubau schafft hanova hochwertigen Wohnraum für die wachsende Zahl der Ein-Personen-Haushalte – und das zu bezahlbaren Konditionen. Das ist besonders für junge Studierende wichtig. Damit untermauert hanova einmal mehr den eigenen Anspruch, Hannover lebenswerter zu machen.“

Der fünfgeschossige Neubau im Passivhausstandard ist ein Klinkerfassadenbau und umfasst 111 Mikroapartments, mit Wohnflächen von 24 bis 33 m². Außerdem befinden sich jeweils drei Wohnungen mit 35 beziehungsweise 65 m² in der Wohnanlage. Alle Wohneinheiten sind barrierefrei, dreizehn Apartments rollstuhlgerecht eingerichtet.

Insgesamt hat die hanova an der Kopernikusstraße 12,9 Millionen Euro investiert, gefördert wird das Projekt von der KfW und Pro Klima. Bezugsfertig sind die Wohnungen ab Juli 2018. „Mit den nanos-Apartments schaffen wir attraktiven und bezahlbaren Wohnraum für Studierende in Uni-Nähe. Das Wohnkonzept mit eigenen Apartments entspricht den heutigen Wohnbedürfnissen und kommt an – auch bei Singles und Pendlern, die wir als Zielgruppe ebenfalls im Fokus haben“, betont hanova-Geschäftsführer Karsten Klaus.

Nix für Klaustrophobe…

Jeder Trend ruft, mitunter auch völlig zu Recht, die Skeptiker auf den Plan. Wohnpsychologen sorgen sich um die auf Dauer krankmachende Wirkung des Wohnens in den Mikroapartments. Perfekt seien sie für alleinstehende junge Leute zwischen 18 und 35 Jahren. Oder auch für ältere Alleinstehende, die gerne in attraktiven innerstädtischen Lagen wohnen wollen. Mittelalte und mitten im Beruf Stehende würden hingegen durch beengtes Wohnen eher gestresst. Symptome dafür sind beispielsweise Konzentrationsschwäche, nervöse Unruhe und das sprichwörtliche „an die Decke gehen“. Für Paare wäre das Einraumwohnen ein garantierter Beziehungskiller…

Allerdings lasse sich Lebensqualität nicht nach Quadratmetern bemessen. Wer beispielsweise Aussicht auf einen Park habe oder eine gemeinsame Dachterrasse oder gar einen Balkon nutzen könne, komme auch mit wenig Platz aus. Wohnforscher empfehlen, und das ist keineswegs zynisch gemeint, Rückzugsmöglichkeiten zu schaffen, quasi die Nische in der Nische. Das gehe mit raumteilenden Regalen, mobilen Trennwänden oder großen Pflanzen, kurz mit allem, womit sich der Raumzuschnitt flexibel ändern lasse.

Das Fazit der Forschung ist ein wenig überraschendes „sowohl als auch“: Wohnen in der Mikrowohnung kann entspannen und gut tun, aber eben auch stressen. Das lässt sich im Selbstversuch erforschen: Einfach mal ein Wochenende ausschließlich im Smartment verbringen. Wem schon dabei die sprichwörtliche „Decke auf den Kopf fällt“, solle womöglich eine größere Wohnung suchen…

Interessantes für Investoren

Derzeit werden Mikroapartments als Renditeobjekte stark nachgefragt. Sie profitieren zum einen vom generellen Kaufboom bei Wohnimmobilien, zum anderen von der langanhaltenden Tendenz zu mehr Single-Wohnungen. Die höhere Mieteinnahme pro Fläche im Vergleich zu Standardwohnungen macht Mikroapartments für Projektentwickler und Investoren höchst attraktiv.

In A-Städten wie München, Hamburg und Stuttgart allerdings scheint der Markt langsam gesättigt zu sein, wie die „Fünf-Prozent-Studie“ der bulwiengesa AG nahelegt.

Die Renditeerwartungen variieren da zwischen 2,5 und 3,5 Prozent, in der Spitze bis fünf Prozent. Besser sieht es in B-Städten wie Dresden, Hannover und Mannheim aus: Da lassen sich Renditen von 3,3 bis 4,1 Prozent, maximal bis 5,7 Prozent erwirtschaften. Für die erste preisliche Orientierung hilft dem Investor eine Pi x Daumen-Formel der LBS: Der Quotient aus Kaufpreis und Jahreskaltmiete sollte 25 keinesfalls übersteigen – außer in absoluten Top-Lagen.