Mit Büros in kleineren Städten ist derzeit die höchste Rendite zu erzielen, während die Erwartungen für Wohnimmobilien in Bestlagen sinken. Die „5%-Studie“ bringt Licht, sprich Transparenz, in den deutschen Immobilienmarkt.
Immobilien: Wo ist noch was zu holen?
Nachhaltiger Boom oder bald platzende Blase?
Dienstag, 19.12.2017
Alle Jahre wieder…erscheint die „5 % Studie“. Sie stellt fest, wo es sich noch lohnt in deutsche Immobilien zu investieren. Zum dritten Mal untersuchte die bulwiengesa AG zusammen mit Drees & Sommer SE und der Beiten Burkhardt Rechtsanwaltgesellschaft das Renditepotential der diversen Assetklassen. Die Ergebnisse:
-Büroimmobilien rentieren vor allem in kleineren Märkten.
-Mieten in großen Büromärkten steigen, Renditen sinken.
-Weiterhin hohe Renditepotenziale bei Unternehmensimmobilien.
Grundsätzlich bleibe die Stimmung im Immobilienmarkt weiterhin gut, stellt die Studie fest. Das liege in erster Linie an der schon recht lange anhaltenden Boomphase der deutschen Wirtschaft. Zudem sorge die Niedrigzinspolitik der EZB und die damit eng verbundene Geldschwemme für ein hohes Maß an liquiden Mitteln. Das befeuere nicht nur die Aktienmärkte, sondern eben auch den Immobilienmarkt. Allein im ersten Halbjahr 2017 wurden gewerbliche und private Immobilien im Wert von 26 Milliarden Euro gehandelt - ein Plus von 47 Prozent zur ersten Jahreshälfte 2016. Das durchaus vorhandene Risiko einer Blasenbildung sei jedoch noch überschaubar.
Knapp 50 Prozent Wertgewinn in fünf Jahren
Die Performance der einzelnen Immobiliensegmente wird vom German Property Index (GPI) abgebildet. Er stellt die Gesamtrendite (Total Return) eines Immobilien-Investments dar. Diese „Maß aller Dinge“ setzt sich wiederum aus der Wertveränderungsrate (Capital Growth Return) und der Mietrendite (Cashflow-Return) zusammen.
Bestandswohnungen verzeichnen beispielsweise seit 2012 einen Wertgewinn von sage und schreibe 49 Prozent (im gesamtdeutschen Durchschnitt)! Alleine im letzten Jahr (2016) lag deren Wertveränderungsrate bei 11,7 und ihre Mietrendite bei 6,2 Prozent - macht eine Gesamtrendite von knapp 18 Prozent. Damit scheint der Gipfel erreicht, wie Grafik 2 nahelegt: Für die kommenden Jahre werden eher sinkende, aber nach wie vor ansehnliche Renditen erwartet.
Mehr Chancen mit Unternehmens-Immobilien
„Unternehmensimmobilien bieten wie schon in den vergangenen Jahren erhöhte Performancemöglichkeiten. Sie liegen bei bis zu 10,3 Prozent für Gewerbeparks, bei bis zu 10,1 Prozent für Produktionsimmobilien sowie bis zu 9,5 % für Lagerflächen“, stellt die Studie fest. Die höchsten Renditen von bis zu 12 Prozent lassen sich derzeit mit Büros in Städten wie Eisenach, Neumünster, Trier oder Lüdenscheid erzielen.
Anzumerken bleibt, dass die Datenbasis von Immobilien-Indices wie dem GPI lange nicht so transparent ist wie die eines Aktien-Index: Der Wert eines im DAX gelisteten Unternehmens ist ja börsentäglich öffentlich ablesbar. Was hingegen eine Immobilie gerade wert ist und für welche Summe Nachbars Häuschen gerade verkauft wurde, ist nicht ohne weiteres feststellbar. Zudem hat sich in Deutschland noch kein führender Immobilien-Index etabliert, anders als beispielsweise der Case-Shiller-Index in den USA.
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