Bremst der Staat den Wohnungsbau?

Durch Ausweisung neuer Bauflächen, die schnellere Bearbeitung von Bauanträgen und das Optimieren von Regelungen könnten Bund, Länder und Gemeinden viel gegen den Stau im Wohnungsbau tun, stellt der „Rat der Immobilienweisen“ fest.

Am derzeitigen Trend der Miet- und Immobilienpreise wird sich wohl auch im Laufe des Jahres nicht viel ändern: Einerseits stark steigend in beliebten Städten und deren Umland, andererseits stagnierende oder sinkende Preise in ländlichen Regionen. Das führt zu immer höheren Belastungen für Bezieher mittlerer, vor allem aber niedriger Einkommen. So müssen inzwischen 40 Prozent der Haushalte in deutschen Großstädten mehr als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Bruttokaltmiete aufwenden. Die Entwicklung wird durch die zu geringe Bautätigkeit in beliebten Ballungsgebieten noch verschärft: Seit 2011 wurde in den sieben größten deutschen Städten nur ein Drittel des benötigten Wohnraums gebaut… Diese Misere rückt zunehmend steuerliche und regulatorische Belastungen des Wohnungsbaus in den Fokus der Immobilienwirtschaft.

Gierige öffentliche Hand und hohe Kosten

Bis 2006 galt für die Grunderwerbssteuer (GrESt) ein bundesweit einheitlicher Satz von 3,5 Prozent auf den Kaufpreis von Immobilien und Grundstücken. Seit der damaligen föderalen Reform setzen die Bundesländer autonom den jeweiligen Steuersatz fest. Dieses Recht nutzen alle Länder bis auf Bayern und Sachsen auch fleißig. Ergebnis: Das Steueraufkommen durch die GrESt hat sich mehr als verdoppelt. Da Otto Normalverbraucher nicht so oft Immobilen kauft/verkauft, schmerzt es ihn schließlich nicht allzu sehr, wenn die öffentliche Hand dabei kräftig zulangt...

Sinnvoll sei auch eine Reduktion der Herstellungskosten im Wohnungsbau, argumentieren die Immobilien-Weisen in ihrem Frühjahrsgutachten 2018 (Zusammenfassung). So wurde bereits im Jahr 2015 der Anteil der Kosten durch Energieauflagen, kommunale Auflagen, wie beispielsweise Stellplätze, und technische Normen auf etwa 30 Prozent an den Gesamtkosten geschätzt (das SanitärJournal berichtete hier).

Alleine seit Anfang 2016 seien die durch die Neuerungen der EnEV verursachten Kosten um sechs bis sieben Prozent gestiegen, stellt das Gutachten fest. „Zielführende Maßnahmen sollten an der Reduktion der Herstellungskosten von Neubauten ansetzen, beispielsweise durch die Verringerung oder Optimierung von Regulierungsmaßnahmen. Darüber hinaus sind Kommunen gefordert, eine aktivere Flächenpolitik zu betreiben. Dies könnte durch die Ausweisung neuer Flächen, eine schnellere Bearbeitungszeit für Baugenehmigungen oder eine Änderung der Bebauungsart gelingen“, erläutern die Immobilienweisen.