Bestimmte ältere Wohngebäude brauchen in diesem Jahr neue Energieausweise. Statt einer lästigen Pflicht ist das eine Gelegenheit, fällige Modernisierungen in Angriff zu nehmen.

Was haben Personalausweis, Reisepass und Energieausweis gemeinsam? Alle zehn Jahre braucht man und Haus einen neuen… Für vor 1966 gebaute Wohnhäuser ist es dieses Jahr soweit: Die ersten, ab Juli 2008 ausgestellten Energieausweise für diese älteren Gebäude werden Ende Juni 2018 ungültig. Darauf macht jetzt die Deutsche Energie-Agentur (dena) aufmerksam.

Mehr Chance denn Pflicht

Ab Juli müssen die Eigentümer dieser Gebäude einen neuen Energieausweis vorlegen, wenn sie ihr Haus oder eine darin befindliche Wohnung verkaufen, vermieten oder verpachten wollen. Das kann man als mit Kosten behaftete lästige Pflicht sehen. Aber auch als günstige Chance, bisherige aufgeschobene energieeffiziente Modernisierungsmaßnahmen jetzt anzugehen. Was sowohl dem grünen Gewissen als auch dem eigenen Geldbeutel zu Gute kommt.

Grundsätzlich beschreibt der Energieausweis entweder den energetischen Bedarf eines Gebäudes oder er orientiert sich am Energieverbrauch der Nutzer. Für Neubauten kommt daher nur der bedarfsorientierte Ausweis in Frage, da ja noch keine Verbrauchsdaten vorliegen. Die beiden Methoden sind keinesfalls vergleichbar. Der bedarfsorientierte Energieausweis kann für jedes Haus ausgestellt werden, ist aber auch teurer, da er mit einer Vor-Ortbegehung verbunden ist. Der Preis ist grundsätzlich Verhandlungssache und liegt im mittleren dreistelligen Bereich. Die Kosten eines verbrauchsorientierten Energieausweises liegen unter hundert Euro. Vor Billigangeboten im Internet („nur 25 Euro“) sei gewarnt, zumal der Hauseigentümer für eventuelle (Berechnungs-)Fehler verantwortlich ist und nicht der Aussteller.

Verbrauchs- oder Bedarfs-Ausweis?

Die dena rät grundsätzlich zum Bedarfsausweis. Nur der sei wirklich aussagekräftig, denn „dafür berechnet ein Energieberater anhand einer technischen Analyse aller Gebäudedaten den Energiebedarf und dokumentiert den energetischen Zustand des Gebäudes – unabhängig vom Nutzerverhalten. Dabei werden die Qualität der Gebäudehülle – wie Fenster, Decken und Außenwände – sowie der Heizungsanlage und des Energieträgers berücksichtigt. Der energetische Zustand des Hauses sowie mögliche Sanierungsmaßnahmen, mit denen der Zustand verbessert und der Wert der Immobilie gesteigert werden kann, lassen sich so deutlich exakter darstellen.“

Dieser Empfehlung widersprechen allerdings Untersuchungen, nach denen die bedarfsorientierte Berechnungsweise Gebäude oftmals energetisch schlechter bewertet. Werden darauf basierend Modernisierungsmaßnahmen empfohlen, ohne den realen Verbrauch der Bewohner mit einzubeziehen, ergäben sich unhaltbare Einsparversprechen und falsche Rentabilitätsberechnungen.

Darüber hinaus hat der Verband Haus & Grund Deutschland die Zuverlässigkeit beider Energieausweise generell in Frage gestellt. Nach einem Praxistest 2015 beurteilt der Verband deren Prüfergebnisse als „großenteils zufällig“. Ob das an der Berechnungsmethode oder an der Qualifikation der Energieberater liegt, sei dahingestellt.

Für folgende Wohngebäude kann der kostengünstigere verbrauchsbasierte Energieausweis ausgestellt werden:

• Häuser mit fünf oder mehr Wohnungen.

• Häuser, deren Bau nach dem 31. Oktober 1977 beantragt wurde.

• Häuser, die schon beim Bau oder nach Modernisierung das Niveau der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 erreichen.

Für Nicht-Wohngebäude kann die Art des Energieausweises frei gewählt werden. Das ist dann der Fall, wenn weniger als die Hälfte der Nutzfläche eines Gebäudes aus Wohnfläche besteht.