Projektentwickler fürchten eigene Courage

Wohnungsbau-Investoren fliehen aufs Land, starker Dämpfer für Büro-Immobilien, und regelrechter Einbruch bei Hotel-Projekten – so wird heute gebaut.

Entwickler von Immobilien-Projekten engagieren sich trotz Corona nach wie vor stark im Wohnungsbau. Krisenbedingte Bremsspuren hingegen sind bei Hotel-Projekten zu vermelden, mit einem Minus von mehr als zehn Prozent! Der gerade im Bereich Büro befürchtete Einbruch (Stichwort: HomeOffice) blieb bislang jedoch aus. Das zeigt die „Projektentwicklerstudie deutscher A-Städte 2021“ der Bulwiengesa AG. A-Städte zeichnen sich durch einen attraktiven, hochliquiden und international bedeutsamen Immobilien-Markt aus. Die sieben A-Städte in Deutschland sind: Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München. Untersucht wurden über 5.000 Projekte ab tausend Quadratmetern Nutzfläche, die zwischen 2018 und 2025 fertiggestellt werden/wurden.

Vor allem Investor-Development-Projekte – Entwicklungen zur Eigennutzung und Bestandshaltung – stabilisierten den Markt mit einem Plus von 1,3 Mio. qm (+ 6,3 Prozent). Das betrifft in erster Linie Wohnungen und Büroflächen.

Klassische Trading-Developments, also zum Verkauf bestimmte Entwicklungen, verloren mit einem Minus von nahezu fünf Prozent erneut 1,3 Mio. qm Projektfläche.

Licht und Schatten im Wohnungsbau

Noch weiter klafft diese Schere bei der ausschließlichen Betrachtung des Wohnungsbaus: Während die Projektflächen der Trading-Developer um sieben Prozent sanken, steigerten die Investor-Developer ihr Engagement für das eigene Portfolio um satte 15 Prozent – mehr als in den letzten beiden Studien-Jahren zusammen! Hier spielen die Wohnungsgesellschaften mit öffentlicher Beteiligung eine Rolle, denen der Mietwohnungsbau ein zunehmend starkes Anliegen ist.

Allerdings werden den Entwicklern auch "Prügel zwischen die Beine" geworfen. Dazu sagt Andreas Ibel, Präsident des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW): „Unsere Unternehmen werden durch bürokratische Hürden und Überregulierung aus den A-Städten vertrieben. Projektentwicklung ist hier immer häufiger unattraktiv und unwirtschaftlich. Öffentliche Wohnungsgesellschaften rücken zwar nach, können den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum aber allein gar nicht decken. Außerdem gelten für sie die gleichen Rahmenbedingungen, heißt: Auch sie tragen immense wirtschaftliche Risiken, für die am Ende der Steuerzahler geradesteht.“

Unter „Überregulierung“ verstehen die Autoren der Studie Maßnahmen wie beispielsweise Mietendeckel, CO2- Steuer für Gebäude oder verpflichtende Anteile öffentlich geförderter Wohnungen. Das führe dazu, dass Projektentwickler ihre Strategien überdenken. „Der Wille, bezahlbare Wohnungen bereitzustellen, leidet immer noch an fehlendem Bauland und hohen Baukosten“, so Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter bei Bulwiengesa. Das verlagere vor allem die Wohnungsbauaktivität. „Im Wohnungsmarkt verstärkt die Corona-Krise bestehende Trends. So bewegen sich Angebot und Nachfrage schon seit einiger Zeit räumlich weg von den A-Städten in deren Umland sowie in B- und C-Städte. Fast in jedem Fall ist Wohnraum dort günstiger und mit einem nun etablierten Homeoffice-Anteil wird auch eine größere Entfernung zum Arbeitsort akzeptabel“, so Ellen Heinrich, Autorin der Studie.